这个国庆长假，上海格外热闹。朋友圈里，到处是游客爆满的景区照片。
但很多人没注意到的是，上海的楼市正在经历一场“冰火两重天”：新房卖得红火，不少售楼处晚上八九点还亮着灯；而二手房市场却格外冷清，不少中介门店一天也等不来几个客户。
为什么会出现这么矛盾的现象？出现这种情况，不光是价格问题，更是因为市场上各方的想法和做法现在很不一致。
新房市场的“抢跑”与“阳谋”
想象一下，你是一个计划在上海买房的刚需族小李。这个长达八天的假期，本是你从容看房的黄金时间。但你很快发现，开发商比你还急。
展开剩余86%早在假期开始前，一场精心策划的“抢收大战”就已经打响。9月底的最后三天，就在大部分人已经无心工作，盘算着去哪里度假时，上海楼市突然集中“发牌”。
静安大宁的大华静安年华、闵行兰香湖的象屿天誉兰香……足足9个备受关注的新盘选择在此时开盘。这就像一场精准的伏击战，目标直指那些节前就已经锁定目标、只等“临门一脚”的购房者。
开发商的算盘打得极响：与其在假期里和全国的旅游景点抢人，不如提前收割，锁定胜局。
而对于那些还没来得及做决定的潜在客户，开发商在假期里也准备了全套“组合拳”。售楼处不仅“八天不打烊”，还推出了各种花式促销：“到访即送品牌家电”、“现场抽奖赢取万元折扣”、“特价房源限时秒杀”。
这种氛围营造，让许多原本只是抱着“随便看看”心态的家庭，也不由自主地被卷入其中。
数据显示，这套“阳谋”效果显著。8天假期，上海新房成交了4.94万平方米，日均成交量比去年国庆还高出3%。
如果算上商办物业，一手房总共网签了1283套，同比增幅高达63%。
更值得玩味的，是成交区域的变化。除了杨浦、浦东这些传统热门区域依旧坚挺外，宝山、青浦、松江等郊区的表现异常抢眼。
宝山的成交面积甚至逼近了浦东，这不再是简单的“市区买不起，只能去郊区”的无奈之选，而是一种主动的价值发现。随着城市轨道交通的延伸和郊区配套设施的完善，越来越多理性的购房者开始意识到，用更低的总价换取更大的居住空间和同样便捷的生活，或许才是更明智的选择。
新房市场的火爆，正是由开发商的精准营销和购房者观念转变共同点燃的。
二手房市场的“假期真空”与“需求透支”
镜头切换到二手房市场，画面则完全不同。当中介小王在朋友圈里晒出空荡荡的门店照片，配文“欢迎随时骚扰”时，我们知道，属于他们的寒意来了。
整个假期，上海二手房（含商办）仅仅成交了1133套，日均成交量对比去年国庆，暴跌53.5%。太平洋房屋这种行业巨头，假期成交量也锐减了六成。
带看量、新增客户量等先行指标也全面示弱。难道上海人突然就不爱买二手房了？事情没那么简单。
首先，我们必须理解一个“参照物”的陷阱。去年国庆的二手房数据，其实是一个“非正常”的高点。
因为2023年9月29日，上海发布了重要的楼市新政，政策的刺激效应在紧接着的国庆假期得到了集中释放，导致基数过高。如果拿今年的数据和更具参考价值的2022年国庆相比，成交量的降幅实际上是35.7%，虽然依旧是下降，但并非“腰斩”般夸张。
其次，是“黄金周”与“黄金九月”的博弈。今年的假期长达8天，创下近年之最，极大地激发了人们的远行热情。
文旅部数据显示，全国有8.88亿人次在路上。许多家庭的假期安排早已被旅行计划填满，看房这种“大事”自然被顺延到了节后。客户都被分流到了各大景区，中介自然门可罗雀。
更深层次的原因，在于需求的“提前透支”。刚刚过去的9月，上海二手房市场经历了一个成交高峰，单月成交量高达1.8万套，环比和同比均录得显著增长。
这个“金九”，已经将大量积压的、急迫的购房需求消耗殆尽。就像一场酣畅淋漓的大餐之后，市场也需要时间来消化和喘息。国庆假期的冷清，正是9月火爆行情后的自然回落。
喧嚣之后，市场的真实底色
当假期的喧嚣散去，我们再来审视上海楼市，会发现一些更本质的东西。
二手房市场的短期降温，并不代表崩盘。一个关键指标是挂牌量，目前，上海的二手房挂牌量不增反降，价格也保持着相对稳定。
这说明大多数房东心态平稳，并没有出现恐慌性抛售。同时，行业协会正在大力整治“虚假房源”、“哄抬房价”等乱象，市场的规范化反而给了购房者更多的安全感和信心。
从全年来看，前9个月上海二手房累计成交19.1万套，同比增长17.6%，这才是市场韧性的真实体现。
而对于未来的“银十”，业内的目光普遍聚焦于外环周边区域。这些区域的新盘在9月份已经展现出强劲的人气，它们能否在节后延续热度，将是决定“银十”成色的关键。
此外，美联储降息等外部宏观环境的改善，也为市场注入了积极的预期。
结语
这个假期的上海楼市，看似矛盾，实则是需求被精准地分向了不同地方。
开发商趁着假期大力促销，成功吸引走了大部分想买新房的客户。与此同时，很多人选择出门旅游，加上之前的需求已经消耗了不少，二手房的看房人自然就少了。
对正在看房的人来说，这时候更需要保持冷静。不必因为新房市场热闹就着急跟风，也别因二手房一时冷清而觉得是捡漏机会。
关键是想清楚自己到底需要什么，是新房的设计和规划，还是二手房的区位和便利？算清楚自己的预算，不盲目跟风，也别被市场情绪带着走。
房子终究是拿来住的，在这座城市里找到适合自己的家，远比追逐市场风向更重要。毕竟，安稳的生活，才是我们真正追求的。
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